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住宅ローンで得する方法
住宅購入時に、低い金利で借りている場合
繰り上げ返済の効果
借り換えにより、低い金利に借り替えた場合
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2．繰上げ返済の効果

繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型があります。期間短縮型は毎月の返済額は今のままで、返済期間が短縮されます。返済額軽減型は返済期間は今のままで、毎月の返済金額を短縮する方法です。


■繰上げ返済のしくみ（期間短縮型）

借入れから5年後に約100万円繰り上げ返済をした場合

借入条件 借入日：1998/02/01　借入金額：3,200万円　
利率　3.1％　期間35年　毎月の返済額124,944円

※下記、表の元金部分（赤字部分03/01〜04/08）を返済した事になり、返済期間が1年8ヶ月短縮され、返済利息も約150万円少なくなります。

返済予定表　<抜粋>

返済日 元金 利息 返済金額 残高
02/12/01 49,102 75,842 124,944 29,309,222
03/01/01 49,229 75,715 124,944 29,259,993
03/02/01 49,356 75,588 124,944 29,210,637
03/03/01 49,484 75,460 124,944 29,161,153
03/04/01 49,612 75,332 124,944 29,111,541
03/05/01 49,740 75,204 124,944 29,061,801
03/06/01 49,868 75,076 124,944 29,011,933
03/07/01 49,997 74,947 124,944 28,961,936
03/08/01 50,126 74,818 124,944 28,911,810
03/09/01 50,256 74,688 124,944 28,861,554
03/10/01 50,385 74,559 124,944 28,811,169
03/11/01 50,516 74,428 124,944 28,760,653
03/12/01 50,646 74,298 124,944 28,710,007
04/01/01 50,777 74,167 124,944 28,659,230
04/02/01 50,908 74,036 124,944 28,608,322
04/03/01 51,040 73,904 124,944 28,557,282
04/04/01 51,172 73,772 124,944 28,506,110
04/05/01 51,304 73,640 124,944 28,454,806
04/06/01 51,436 73,508 124,944 28,403,370
04/07/01 51,569 73,375 124,944 28,351,801
04/08/01 51,702 73,242 124,944 28,300,099
04/09/01 51,836 73,108 124,944 28,248,263

☆繰上げ返済は早い時期がより効果的


借入れから5年後と15年後に約100万円繰り上げ返済をした場合の比較

借入条件 借入日：1998/02/01　借入金額：3,200万円　利率　3.1％
　期間35年　毎月の返済額124,944円

  5年後（2003/01） 15年後（2013/01）
繰上げ返済金額 1,009,123円 1,024,803円
短縮期間 1年8ヶ月 1年3ヶ月
節約利息額 1,489,757円 849,357円



■期間短縮型と返済額軽減型の違い

（期間短縮型が支払総額が少ないので効果的）

借入日から5年後に約100万円繰り上げ返済。期間短縮型と返済額軽減型の違い

借入条件 借入日：1998/02/01　借入金額：3,200万円　利率　3.1％
　期間35年　毎月の返済額124,944円


期間短縮型 返済額軽減型
繰上げ返済金額 1,009,123円 1,009,123円
毎月の返済額 変更なし 120,639円
短縮期間 1年8ヶ月 短縮なし
節約利息額 1,489,757円 544,259円


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