|
|
3．借り換えにより、低い金利に借り替えた場合
低い金利に借り換え、繰上げ返済に励む！・・・これが一番！
住宅ローンの借り換えを検討している方は多いと思います。借り換えをするのであれば、金利の低い今がチャンス！
借り替えは、民間の金融機関を利用する事になり、金利の選択をします。
金利は変動金利型、固定金利選択型（2年、3年、5年、10年など）、全期間固定金利などがあります。
固定金利選択型が主流のようですが、固定期間の選択が曲者で、期間経過後の金利が読めない事が借り換えの迷う点です。
このような場合はいくつかの金利でシュミレーションしてみて現状と比較し、実際に何パーセントの金利だったら、いくらの得になるかハッキリさせるとわかりやすいです。
下記の例で見てみましょう。
| 例 |
Ａさんは1997年12月に4,000万円の一戸建てを購入し、頭金800万円と諸経費は貯蓄から払い、残りの3,200万円をローンとしました。数年前から金利が低い事と、3年後には金利がアップする事もあり、借り換えを検討しています。 |
・借入日 ： 1997年12月
・借入金額 ： 3,200万円
・借入機関 ： 住宅金融公庫
・期間 ： 35年
・金利 ： 当初 3.1％、11年目以降4％ |
■現在の住宅ローンの状況
ローン返済予定表（単位：円）
| 回数 |
年月日 |
元金 |
利息 |
元利合計 |
残高 |
| 71 |
03/12 |
50,646 |
74,298 |
124,944 |
28,710,007 |
| 72 |
04/01 |
50,777 |
74,167 |
124,944 |
28,659,230 |
| 73 |
04/02 |
50,908 |
74,036 |
124,944 |
28,608,322 |
■借り換えのシュミレーション
借り替える金額 ： 2004年1月残高 2,860万円
*借り替えにかかる諸経費（681,700円）とローン残高（59,230円）の端数は貯蓄より持ち出しとする。
借り替えにかかる諸経費（借入金融機関、ローン保証機関により異なる）
| 印紙税 |
20,000円 |
| 保証機関手数料 |
31,500円 |
ローン保証料
（借入金額に対し1.7％の場合） |
486,200円 |
| 登録免許税 |
114,200円 |
| 司法書士手数料 |
29,800円 |
| 合 計 |
681,700円 |
■住宅ローン金利
住宅ローン金利は金融機関により違いますが、キャンペーン期間中は通常の金利より1％程度低く募集している場合があるのでねらいめです。下記の表で固定期間終了時の残高が、現在のローンに比べて減少しているかどうか見て見ましょう。
借入金額：2,860万円 ローン期間25年
| ローン種類 |
金利 |
毎月の返済額 |
固定期間
終了日 |
固定期間
支払総額 |
固定期間
終了時：残高 |
固定期間終了時の
現在のローンと比較 |
| 3年固定期間選択型 |
1.2% |
110,394円 |
2007/2 |
397万 |
2,568万 |
支払総額：52万円減、
残高：106万円減。 |
| 5年固定期間選択型 |
1.8% |
118,456円 |
2009/2 |
710万 |
2,386万 |
支払総額：54万円減、
残高：158万円減。 |
| 10年固定期間選択型 |
3% |
135,624円 |
2014/2 |
1,627万 |
1,964万 |
支払総額：37万円増、
残高：230万円減。 |
| 全期間固定型 |
3.2% |
138,618円 |
|
|
|
支払総額：418万円減 |
上記の表から、固定期間終了時の残高は現行のローンに比べて減少しています。借り替えの諸経費を考慮しても借り換えのメリットはありそうに思われます。
しかし、借り替えで固定期間選択型を選んだ場合、固定期間終了後の金利は、その時の金融環境により変わります。
現在、景気が悪く金利が低くても、固定期間終了時に景気が良くなっていれば金利が高くなっている事もありますので注意が必要です。
では、どう考えたら借り替えに踏み切れるのか？
| 当面は景気が良くなる事はないので、金利の急上昇はないと判断した場合 |
 |
変動金利又は固定期間選択型 |
| 繰り上げ返済を行い、残高を減らす予定なので、多少の金利上昇があっても対応できると判断した場合 |
|
変動金利又は固定期間選択型 |
| 金利が確定していないのは不安な場合 |
|
全期間固定型 |
| 景気上昇傾向、金利上昇傾向な場合 |
|
全期間固定型又は長期固定期間選択型 |
では次に、固定期間経過後の金利が、2.5％、3.5％、4.5%の場合、ローン期間全体ではどうなるかを見てみましょう。
借入金額：2,860万円 ローン期間25年
| ローン種類 |
金利 |
毎月の返済額 |
固定期間
終了後金利 |
毎月の返済額 |
返済総額 |
現在のローンと比較
（支払総額4,576万円） |
| 3年固定期間選択型 |
1.2% |
110,394円 |
2.5% |
126,561円 |
3,738万円 |
支払総額：838万円減 |
| 3.5% |
139,617円 |
4,083万円 |
支払総額：493万円減 |
| 4.5% |
153,456円 |
4,449万円 |
支払総額：128万円減、 |
| 5年固定期間選択型 |
1.8% |
118,456円 |
2.5% |
126,435円 |
3,745万円 |
支払総額：831万円減 |
| 3.5% |
138,378円 |
4,031万円 |
支払総額：545万円減 |
| 4.5% |
151,473円 |
4,346万円 |
支払総額：230万円減 |
| 10年固定期間選択型 |
3.0% |
135,624円 |
2.5% |
130,957円 |
3,984万円 |
支払総額：592万円減 |
| 3.5% |
140,403円 |
4,154万円 |
支払総額：422万円減 |
| 4.5% |
150,238円 |
4,331万円 |
支払総額：245万円減 |
固定期間終了後の金利が2.5％、3.5％、4.5％の場合をシュミレーションして見ましたが、3年、5年、10年固定すべての場合、現在のローンとの比較は支払い総額が減少しました。
☆繰り返しになりますが、固定期間終了後の金利は予測できません、いくつかのパターンでシュミレーションし、その際の想定金利は、ご自身で「これ以上の金利はないと思う」と言った、最高金利でのシュミレーション結果に、納得した上で判断する事が大切です！
4/4ページ
|
戻る